2019年9月2日 発信
１００年マンションをつくる 第３回 北海道マンション管理組合連合会 旭川支部
三世代１００年マンションをめざしての取り組み過程
| １．マンションの概要 当チュリス曙は北海道中央部のやや北部に位置する旭川市にあり、北海道では札幌市に次いで二番目の都市です。人口は札幌市の６分の１と少なく３３万人の準農村の中核都市で、市内には約２２０棟の分譲マンションがあります。 地方都市故に土地価格が安いこともあり、大型やタワーマンション、団地型等のマンションはありません。 当チュリス曙は旭川駅から西に約１キロの地点の本通りに面していて、交通の便もよく、近くには赤十字病院や眼科医院、内科・外科医院等病院も多く、小学校もあり、環境に恵まれています。 |
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| 当建物は１０階建１０６戸と市内では一番大きなマンションであり、他は
６０戸、８０戸も数棟ありますが、多くは２０戸～４０戸の小規模マンションが大半を占めています。 当建物は、平成４年竣工で令和元年の今年で築満２７年と、四半世紀が過ぎたこともあり、現在は、居住戸の４５％程が年金生活者であり、小さな子供が少なく少子高齢化を絵で描いたような構図となっています。 しかし、戸数が多いことからか役員の選任については当初から輪番制は一度も採ったことはなく、役員それぞれが長く携わっており、欠員が生じた場合は適任と思われる方を推薦し、就任願っているものです。 ２．三世代１００年マンションをめざすに至った理由 私が、当チュリス曙管理組合の役員に就任したのは、平成１１年で、当時役員を勤めていた方から、勧められ就任したことが始まりで、当時はまだ勤めていたこともあり、マンション管理には入居時から全く無関心であったものでした。 しかし、役員に就任することが決まったことから初めて定期総会に出席したところ、その定期総会を全て取り仕切って、中央に座しているのが管理会社の担当者であり、当時の理事長は一言も発すること無く終了したことに、少し驚きを覚えました。続いて行われた懇親会の席上で、私はこの総会は一体何処の総会なのかと周りに問い、来年の総会からは、理事長が主導する総会とするべきと提案したものです。 翌年の定期総会では、私が司会し、理事長及び担当理事が議案説明、一部会計報告については、管理会社担当者が説明したものの、自前の定期総会の体を成すようになりました。 築８年のこのころから役員も管理に目覚め、管理会社任せが陰を潜め、マンションのエレベーター点検業務を始め、諸々の点検業務及び諸修繕、冬季の除排雪業務等々の発注、依頼は管理組合自らが業者と直接契約しました。そのことで何と年間３００万円にも及ぶ一般会計経費の削減が出来ました。その後、当初から分譲業者が決めていた管理会社を変更しました。 この様な経緯もあり、現在の委託管理の内容は、基幹事務管理部門の会計事務部門は、大手のＡ管理会社に、基幹事務管理以外の管理員、日常清掃員派遣業務は、地元のＢ管理会社にと二社に分けて委託しています。 他の一般管理業務（理事会運営、総会運営：議案作成、決算、予算案の作成、案内文書、議事録作成、他に諸修繕、大規模修繕工事に関する一切、居住者に対する広報文書等）は全て各理事が分担執行しており、理事会（役員会）は毎月第三日曜日の１８：３０から、この２０年間毎月欠かさず開催しています。 当管理組合役員は、北海道マンション管理組合連合会旭川支部が、旭川市との共催により、年３回開催するマンション管理セミナーには毎回必ず、４～５名の役員が出席受講しています。 その中で平成２３年１月２３に開催された新春マンション管理セミナーで、当時かながわマンション管理組合連合ネットワーク会長、全国マンシヨン管理組合連合会会長、関東学院大学名誉教授である山本育三氏の講話による『マンション再生法の提言―その背景と理念』副題として『守る管理』から『攻める管理』―１００年マンションへの脱皮（マンションは建て替えによらず、改良・改善により１００年を超える長寿を目指す。『マンションの改良による再生等を円滑に促進するための法律案』を国に提案。）との講話内容に特に感銘を受けました。 元々建て替えについては、阪神淡路大震災により倒壊したマンションの建て替えの難しさや、全区分所有者の合意形成の難しさ及び都市計画法や建築基準法の改正等々から、建て替えは一層難しくなってきています。 これまで全国での建て替え成功例は２４４件（２０１９年４月１日完了件数：国交省調査）であることも承知しています。 この「マンション再生法」の国への提言も含めて、ヨーロッパ等での１００～２００年マンションの実態から、鉄筋コンクリート建物は、きちっとした維持・管理・改善を繰り返すことで、長持ちすることは実証済みと考えています。 当管理組合役員全員、この考え方に大賛成で異論はなく、同（平成２３）年８月に開催された定期総会に、当チュリス曙は三世代１００年維持マンションとすることを提案、全区分所有者も異議無く１００年維持マンションへとスタートしたものです。 現在その歩みを着々と進めているところで、築５０年時にも対応できる施策を既に一部終えているころです。 ３．１００年維持の為に実施した工事等の紹介 折角、三世代１００年維持マンションを掲げても、現居住者やその子供、孫達がこのマンションを極自然に『終の住処』としたいと思う建物及び設備としなければなりません。実施事例を以下に記載しますが、今後は、建物・設備のハード面のみの対策に偏ることなく、ソフト面の文化・社会的事柄（コミュニティ形成）にも、積極的に取り組まなければと考えています。 （１）バリアフリー化工事 当チュリス曙は平成４年竣工のことから、当時バリアフリー化工事は、全く なされておらず、６つの各玄関からエレベーター室迄に５段の階段があり、通路から玄関に入る際にも段差がありましたが、入居当時居住者は年齢も若く、バリアフリー化されていないことをあまり気にも留めていませんでした。築１５年頃となりますと、入居時5０歳が６５歳に、６０歳は７5歳となり、各玄関の５段の階段一段の高さが高くて大変と言う居住者が続出しました。手摺を設置してほしいとのことから、先ずその部分のみに手摺を設置、その後の大規模修繕工事の際、この５段のコンクリート階段1段の高さを緩和する措置として、６段とするため、木製の被せ階段を設置しました。 （２）６カ所の玄関室からエレベーター迄の階段に電動リフト設置 各玄関階段室について、スペースの関係からスロープとすることは、不可能なことから、種々検討の結果、６段の被せ木製階段左側端に電動リフトを設置することとし、当時近い将来車椅子使用可能性のある居住者が住む号棟の階段に、先ず試験的に電動リフトを設置しました。 外の通路と、玄関入り口迄は、車椅子がスムースに入れるようにスロープ化工事もしました。更に重い鉄製のドアから軽いアルミドアに変更しました。 奇しくもその数ケ月後に、その居住者が車椅子使用となり、結果的に、その居住者は退居せずに済み『終の住処』とすることが出来ることになったと喜ばれたものです。 その後、他の５玄関の階段室には全て電動リフトを設置、全ての通路もスロープ化しました。現居住者で新たに車椅子使用者はありませんが、現在は館外から親や親戚等で車椅子使用者が気軽に来館することが出来るようになったのです。 |
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（３）寒冷地での結露対策と暖房費削減策の外断熱工事実施 冬季間には厳寒となる当地は、４ケ月～５ケ月間は雪の中、特に１０月～４月は外気温と室内の気温差が大きいこともあり、鉄筋コンクリート建物では結露は完全に避けられるものではありません。しかし、対策次第では結露の大幅削減は可能なのです。 通常マンションの居間は南向き、北向きを寝室としますが、寒冷地の北側の部屋は日当たりもなく、寝室等のため暖房もあまりしないことから、結露が酷くなることが一般的です。 最近建築されている北海道のマンションの窓は二重窓と共にペアガラス化もされ、結露も軽減されている様ですが、昭和の後半、平成の初めに建築されたマンシヨンは、窓は二重でもガラスは一枚の単層ガラスです。当然室内の熱は外に逃げ、その際に暖房されている部屋と北側部屋の温度差が生じ、結露が発生することになり、暖房費も嵩みます。２０年～３０年と経年のマンシヨンでも二重窓の外側の外枠に、更に被せ枠をし、外窓を新しくペアガラス窓とすることで、結露が大幅に削減され、暖房費も削減でき、居住者の多くから賞賛の声がありました。 断熱工事に対しての１～２割のエコポイント等の政府の補助制度は当時もありましたが、残念なことに、窓枠を替えずペアガラスとする工事のみとの制限が付き、結果当チュリス曙の場合は、断熱効果を最大限にするための外窓枠取替工事(ペアガラスも含む)が主であったことから、補助金制度を利用することができませんでした。 国のこの施策に不満を感じていたものですが、何故か翌年からは、窓枠等も含む補助制度となったのでした。 （４）屋上防水のルーフィング防水工事 当チュリス曙の竣工当初の屋上防水施工内容はごく一般的なアスファルト防水でした。 第１回目の防水工事は、その当時主流とされていた、ウレタン防水としました。 その後、平成２８年には屋上に太陽光パネルを設置することに伴い、丁度前回のウレタン防水の１０年保証が切れることもあり、パネル設置による屋上に懸る負荷のことも考慮して、パネル設置業者の勧めもあり、旭川では初めてとされるルーヒィング防水工事としました。その保証期間も２０年間とするとの約束により、保証書を受領し保存しています。 ※ルーフィング防水とは 合成樹脂製の敷き物をコールタールで貼り付け、更に、その上にもう一枚コールタールで貼り合わせ、最後に表面にシルバーコートを塗布する工法で、前回のウレタン塗装防水の上に、直接貼り付け工事としたことから、より一層丈夫で長持ちすることになる。 （５）給水・給湯管をポリエチレン樹脂管に、貯水槽廃止し水道直結化 平成２８年３月から８月にかけて工事は、修繕工事としては初めてとなる各戸専有部分の宅内工事に一戸当たり３日～４日間を要することとなりました。 この工事中の昼間は断水を伴い、トイレも使用禁止（但し、夜間～翌朝迄は、水の使用ができる。日中のトイレは、管理組合事務所と集会室のトイレを使用することとした。）となることから、居住者に対する説明会はもとより、各戸との打ち合わせも慎重を期しました。 予め一戸一戸全戸の工事日程を決定させてもらい、各玄関棟の階下から順次階上へと工事し、３月末から始まり、１０６全戸終了は８月上旬まで要しました。 １０６戸に１件の日程変更もなく、居室内工事は予定通り終了しました。新設の給水管・給湯管は、約１０年～１５年前に開発された管で、銅管とは異なり、ピンホールの心配はなく、寿命は末代とも言われており、この先４０年、５０年は大丈夫とのことです。工事後２年になりますが、給水管、給湯管による水漏れ事故は皆無となっています。（銅管時代は経年と共に水漏れ事故が多くあり、その対応が大変でした。） 同工事に併せて、館内共用部に埋設設置の全縦本管も取替えました。過去２４年間、当マンション地下室に設置されていた貯水槽（２万リットルタンク２ケ）にいったん溜めてから、揚水ポンプで各戸に配水していた方式から、貯水槽を廃止し、水道局本管から直接各戸に配水する方式に変更し、美味しい水が飲めることになりました。 このことにより、ライフラインの水道に関しても、電気、ガスと同様に管理組合の手を離れ、管理の煩わしさの問題点の一つが解消されたものです。 なお、前述しました、１００年マンションへの修繕工事と、当初からの全ての修繕経歴及び実施業務内容（規約改訂、細則の制定、管理費等修繕積立金の改定等々）は、公益財団法人マンション管理センターが行っている『マンションみらいネット』に記録されており、『みらいネット』には開始当初から加入し、毎年、当チュリス曙の定期総会後に登録更新しています。 組合員は、その登録内容をパスワードにより何時でも閲覧できる仕組みとなっており、更には、宅建業者や中古物件購入希望者等も、検索することで、その管理状況、過去の修繕経歴等々を知ることが出来ます。マンションみらいネットに登録しているマンションは、旭川市では当チュリス曙だけとなっています。 （６）太陽光パネル設置の効果 屋上防水工事の中で、太陽光パネル設置に関して少し触れましたが、設置経過等を記載します。 平成２６年の初め頃から、北海道マンション管理組合連会の賛助会員である三菱電機クレジット（株）の担当者からは、当マンションの立地条件等々が良いとのことから屋上に太陽光パネルを設置してみてはとの提案がありました。 当管理組合としては、三菱電機の試算を基に時間を掛けて種々検討、屋上の全面にではなく、屋上搭屋のこともあり設置面積は屋上の約３０％未満であり、あまり多くを期待できないことも判明していました。それでもとりあえず、最終設置の有無は別にして、平成２６年度中に、発電設備設置の意思ありと国に書類提出したものです。 後日、国からは平成２６年度分として認定書の交付があったことから、一挙に設置する方向に進展し、最終的考え方とし、当時、大型蓄電池は開発途上とのこともあり、一部日中の照明用として使用し、（エントランスホール、管理員室、エレベーター室内等の照明）残余電気は、電力会社に売電する仕組みとすることとし、平成２７年４月には、太陽光パネル設置のみの議案で臨時総会を招集開催し、検討協議の結果、全区分所有者の賛成の基、設置が承認されました。 但し、当時パネルを設置し発電する最終許可は、電力会社（当地では北海道電力株式会社）とのことで、種々条件を付されての許可で、平成２８年５月の着工となりました。 |
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| 平成２６年度、売電による国の売買取価格は１ｋＷｈ３２円＋消費税でした。 当チュリス曙のパネル設置による定格電力は２５ｋＷと積算されており、戸建住宅に換算すると約６戸分で、年間約３万２千ｋＷｈ程です。 ３２，０００ｋＷｈ×３２円×１．０８（消費税）＝約１，１０５，９２０円 となり、この内、日中一部照明用として使用する料金が年間約４５０，０００円です。 この分は使用電気料金が過去より安くなったことと、残りの売電料金は管理組合の収入となることから、バネル設置費用は、約１３年で償還できるものです。 しかも、国の買取期間は２０年間、発電装置のパネル寿命約３０年とされており、その間、発電装置のランニングコストは発生しますが、将来に向けて、共用部分の電気料金の大幅削減に繋がり、管理組合収支にプラスとなる事は間違いありません。 但し、この発電装置による一部売電行為は、収益事業(製造業)に当たるとのことのことから、税務署に事業開始届の提出及び毎年青色申告をしなければ、脱税とみなされます。 発電した電気を蓄電し、全量マンシヨンの共用部分で使用することにすれば、税務署との煩わしい納税関係事務が無くなることになります。 しかし、この太陽光パネル発電による、国の買取価格は、日本は高すぎるとのことで年々引き下げており、昨年平成３０年度は１ｋＷｈ１８円、今年度４月からは何と１４円となり、本制度開始から毎年４円引き下げており、当チュリス曙では、設置時の３２円の半額以下となっています。 当チュリス曙の発電電気の買い取り価格は、電力会社との契約上２０年間変りませんが、これからの新設置では投下資金の回収は難しく、ペイしない可能性があると思われます。当チュリス曙管理組合は、早い段階での設置決断で良かったと思っている次第です。 一般戸建に設置されている（約４ｋＷ）発電に関わる買取料金は、当初の ４８円から２４円と半額で、買取価格は事業用ほどには下がっていません。 エコ資源を利用した発電装置もこれでは、発展しないものと思われます。ましてや分譲マンションの屋上に設置した太陽光発電装置が、事業用とは解せません。 ちなみに、当チュリス曙の太陽光パネル発電による、環境への１年間の貢献度は、ＣＯ2削減量：8,871.4ｋｇ、油削減量：124,264.3リットル、くすの木植樹：49.3本と試算されています。 （７）今後必要となる建物、設備の改修工事 ３年後の築３０年以降に取り組む一番大事な工事としては、やはりエレベーターのリニューアルと心得えており計画しています。 当マンションはエレベーターが６機もあり、リニューアル費用も相当額になりますが、一番心配されることは、リニューアル工事時一機につき約一週間止まることになると、エレベーター会社から言われており、そのことが心配です。 過去にワイヤー取替え工事時に一機あたり４時間の停止、昨年９月の北海道胆振東部地震の際の全道ブラックアウトの停電時は午前３時から午後１１時迄の約２０時間の停電が過去最高で、当然エレベーターは停止しました。水道は⑤で記述した通りで、直圧直結方式としたことにより、１０階まで配水されました。 ２０時間のエレベーターの停止については、上階の居住者にとりましては大変なことでしたが、水が出たことからか、何等問題提起されることもなく、役員各位も慌てることは全くなかったことは、不幸中の幸いでありました。 エレベーターリニューアル時の対応については、すでに取替え終了の他のマンションの事例を教えてほしい旨、エレベーター会社には伝えてあります。 ４．コミュニティ形成の取り組みについて １０６戸の当マンションは、当初から１マンションで１町内会としているもので、発足後数年間は町内会費一戸月額２００円を徴収していましたが、会員数は６０戸程度のみでした。 町内会は任意団体でもあり、強制入会をさせることも叶わず、又、町内会会長も管理組合理事長とは別で、催事等では意見が分かれることもありましたので、平成１４年に町内会会則を改定、町内会会長は、管理組合理事長が兼務すると改定しました。同時に町内会費は徴収しないこととしたものです。 但し、居住者は全員町内会会員であることを通達認識させ、諸々の行事には積極参加協力することとしたものです。 他の管理組合役員、町内会役員は、元々兼務を制限するものではありませんでした。 町内会費を廃止したことによる収入源確保については、資源ごみである古新聞紙、雑誌、ダンボールを町内会指定日に、ごみ集積所に拠出してもらうことで、業者が買い取りする他に、旭川市の資源ごみに対する補助金制度も利用し、その収入が年間約１０万円あり、管理組合からはコミュニィテイ形成に関する助成金として年間１６万円を拠出しており、この合計金額内で町内会運営をしています。 （１）チュリス曙の主な年間催事（主催：町内会 後援：管理組合） ① ５月 旭川市の食品加工施設でソーセージ加工体験（原料持込） ② ６月 居住者全員対象の交流会 内容：生貝付ホタテ焼き、ジンギスカ ン、焼イカ、生ビール、清涼飲料、おにぎり、景品いっぱいのビンゴゲーム、 ジャンケン、その他 景品の多くは、当マンションの修繕業者、取引業者、管 理会社にお願いし、提供頂いた品、及び居住者からの提供品で、毎年盛り上が っています。 屋内駐車場を利用することから、雨天決行で、勿論参加費は無料です。過去の参加者数は最高で１１０名、最低でも８０名です。（居住者総数２００名） 管理組合役員、町内会役員は毎年１週間前から準備し、当日も忙しく参加者と一緒の飲み食いもままならず、当日の後片付け後に、集会室での反省会で、残りものを食べ飲み、お互いに労をねぎらっています。 ③ ８月 子供達対象の七夕祭り、花火大会 役員は河原から柳の木を取ってきて、エントランスホールに、子供達、町内 会婦人部役員による、七夕飾り、短冊の作成取り付け、後日児童公園で花火大 会をおこないます。 少子高齢化のためか小学生以下の子供達の参加が年々減 少しており、子供より大人の数が多くなっている現状です。 ④ ８月 毎年２回のトマトジュース加工体験（旭川市の食品加工施設）。 １回目は塩なし用（トマト１５０kｇ）、２回目は塩入（トマト１５０ｋｇ） ⑤ １０月 秋のソーセージ加工体験（旭川市の食品加工施設：原料の肉は持 ち込み。） ⑥ １１月 ミートソース加工体験（旭川市の食品加工施設）材料は全て持ち 込み。毎年、これら食品加工体験には、各７～８名の参加者があり、自分達で 造り、添加物を一切使用しない安全食品で、人件費がない分市価の約半額であり、毎年根強い人気から参加者は必ずあり、不参加者も予約購入できます。 ⑦ １２月 子供達対象のクリスマスお楽しみ会。毎年１２月の第３土曜日の午後２時から開催。このお楽しみ会も、小学生以下の子供の減少から、年々参加者が減り、保護者、役員等の大人が多くなりつつあります。クリスマスケーキを造り、食して終ります。 （２）町内会婦人部によるソフト面の活動内容 当マンションは一棟で一町内会を形成しており、役員は管理組合、町内会との兼務も多いが、町内会の婦人部の活動が活発で、年間を通して以下の文化面の行事を実施しています。 ① ５月～１０月の春から秋にかけては、敷地内の花壇に、婦人部により約 １５０種類の一年草、多年草の草花が植えられ、季節の花で彩られ、居住者はもとより、来館者の心を和らげています。又、この間の３～４回の一斉草取り作業は、居住者ヘの呼び掛けにより、毎回多く参加があり、常に綺麗になっています。 ② エントランスホールには毎年、季節毎（節句）のお飾りが。年末、年始にはお正月飾りが飾られます。２月には、お雛様が（お内裏様）とボンボリ、菱餅等（婦人部の個人所有物を）。４月は、五月人形、かぶと等（婦人部の個人所有物を）。８月は、七夕飾り。 |
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| ③ 他にエントランスホールには通年絵画が掲げられています。当マンシヨン のエントランスホール壁は、何にも無しでは、殺風景なことから、昔から、一寸した有名なポスター等を飾っていました。
丁度５年程前に、居住者の一人から、母親が生前絵を好きで、描いた油絵を数 十点所有しているが、もし良かったら展示したいとの申し出があったことから、役員会で検討、只、針金で吊るすのでは失礼に当たるので、画廊等でのピクチャー（正式に絵画を吊るす装置：５点迄設置可）を設置することとしました。
年１～２回取替展示しており、他の居住者にも所蔵する絵画や写真等があればと、協力願っているものです。 ５．当管理組合役員の年齢構成（平均７０.7歳） チュリス曙役員の年齢構成は、全国他のマンション同様に高齢化しています。 ８０歳２名、７９歳１名、７８歳１名、７１歳２名、６９歳１名、６６歳１名、６２歳２名、５２歳１名 合計１１名（監事２名含む）となっており、６０歳代の役員も、多くは長年携わっていることから、『三世代１００年維持マンション』については、常日頃から折に触れ言及していることもあり、十分認識しています。 これから先１５年～２０年の建物管理の一部は既に済んでいることもあり、心配はありません。 ６．『チュリス曙管理組合便り』の発行継続 当チュリス曙管理組合では、平成１４年７月１日に第１号の『チュリス曙管理組合便り』を発刊開始以来、毎月１日に発行、今年令和元年６月１日発行で第 ２０４号を数え、満１７年間毎月１日、只の一度も欠かすことなく継続発行してきました。 組合員、居住者各位に、マンション内での厳守事項、他のマンションでの出来事等、お知らせ、お願い、マンション行政等々について永く発信して来たことは、初刊からの作成編集者としては、小学校の頃から、作文が一番苦手であり、文才のカケラも無い私ですが、良くぞこれまで継続発行出来たものと考え深くもあり、『継続は力なり』と少しは自慢できることかと思っています。 １０６戸と世帯は大きいでのすが、揉め事等は殆ど無く、しかも、この２７年間１円の滞納金も無い会計決算となっています。 しかし、私も齢８０過ぎとなりましたので、この『管理組合便り』も、早く後継者が出てくれることを望んでいます。身体はガタガタ・病気のデパートで歩くのも不自由している次第ですが、頭はまだ少しだけ動いている様子なので、『お前、もうそろそろではないか』とお迎えがあるまでは、マンション管理にお付き合いさせてもらうつもりでいます。 ７．取り組みの基盤となる管理組合の収入 （１）管理費
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| （３）駐車場料金 駐車場は自走２段式、全戸分付置。1階屋内ではバーベキュも行います。駐車場外灯照明のＬＥＤ化を手始めに、共用部分全体のＬＥＤ化を完了しています。 屋内月額 ９，０００円 × ３４台 × １２か月 ＝３，６７２，０００円 屋外月額 ６，０００円 × ７２台 × １２か月 ＝５，１８４，０００円 駐車場年間収入＝８，８５６，０００円 うち、毎年４００万円以上を修繕積立金に回しています。 駐車場は、全戸１台分を当初から確保されていました。現在も空きはありません。 （４）不在区分所有者に特別管理費（協力金） 資料郵送料・マンション役員免除などを考慮し協力金を求めることができるとした平成２２年１月２６日の最高裁判決を受けて、７年前から不在区分所有者（賃貸に出している所有者）に対して、Ａタイプ（84.15㎡）月額１，６２０円、Ｂタイプ（71.73㎡）月額１，３８０円の特別管理費を徴収しています。 |
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| チュリス曙管理組合 理事長 吉村 文克 |
2019年7月7日 発信
１００年マンションをつくる 第２回 川管ネット
２０１８年度「第三回管理セミナー：１００年マンションに挑戦しよう」概要
| ＊２０１８年１０月１３日（土）（１３時４５分から１６時３０分）川崎市多摩市民館で上記セミナーが開催されました。セミナー内容については以下の通りです。別に当日のＰＰの一部を参考資料として添付します。 【セミナー内容】 13:30～13:40 挨拶 神管ネット 会長 加藤 壽六 13:40～13:55 今回のテーマ紹介 講師：川管ネット 理事 高橋 秀行 13:55～14:20 マンションの減価償却から見る年数とは 講師：川管ネット 副会長 相川 洋明 14:20～15:05 100年マンションへの考え方 講師：（一社）マンション計画修繕施工協会 常務理事 中野谷 昌司 15:05～15:15 休憩 15:15～15:35 高耐久性塗料について 講師：関西ペイント販売（株）油谷 龍一 15:40～16:00 外断熱工法について 講師：ＳＴＯ ジャパン（株）鈴木 裕之 16:00～16:20 川崎市の地球温暖化対策への取り組みについて 講師：川崎市環境局地球環境推進室 菅原 秀行 16:20～16:25 閉会の挨拶 川管ネット会長 宮島 茂 【講演】 マンションの長寿命化とヴィンテージ化という考え方 | |
| 一般社団法人マンション計画修繕施工協会 常務理事 中野谷 昌司 | |
当協会では、適切な維持保全などにより長寿命化が図れているマンションを適切に評価出来る仕組みを構築することを目的として、マンション関係団体とヴィンテージマンションプロジェクト推進協議会（以下、推進協議会という。）を平成29年に立ち上げました。 まず、この「ヴィンテージマンション」とは、「古くても価値のあるマンション」を定義することとしています。 現在の既存マンションを売買する際の価格評価手法が、宅建業者による取引事例比較法のみにより行われていることで、そのマンション共用部分の耐久性能や機能性能までは評価されておらず、適切な修繕工事や改良工事が行われていても築年数とともに価格が下がっているのが現状です。これは、財務省令によるコンクリート建造物の減価償却期間の耐用年数（以前は60年、平成11年の改正で47年）を参考にしており、一般的なマンション居住者でもこのあたりの年数を寿命と考えている人も少なくありません。 そこで、推進協議会においてマンション共用部評価書及びその評価基準を定め、マンション共用部の耐久性能、機能性能、居住環境性能を見える化（点数化）し、築30年以上のマンションでも適切な計画修繕工事等による高評価（耐久性能、機能性能、居住環境性能すべてがＡ評価）であるものを認定し、広く世間に周知されることで資産価値の向上につながる、そのような取り組みを開始しております。 特にマンションの耐久性能については、これまでのデータの蓄積により、耐震性が確保出来ていれば物理的に100年でも使用することが可能なマンションがほとんどであるといえます。このコンクリート躯体がしっかりしていれば、給排水設備や窓サッシ、玄関扉などの高機能、高性能部材に取り替えていくことで新築マンションにも劣らぬ機能性能や居住環境性能とすることができるのです。 欧米では、築100年を経た建物でも適切な評価の仕組みがあることにより、既存住宅市場の活発な流通がなされています。国土交通省でも、日本の既存住宅流通の現状に関して、こうした適切な評価がなされ、流通が促進されるような様々な施策を打ち出していますので、この流れに沿った適切な評価と関係者の理解を深めるべく、当協会及び推進協議会では、その周知、啓蒙活動を進めているところです。 |
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| 【セミナー内容】 1、100年マンションに挑戦しよう テーマ紹介について 1）高経年マンションについて 国交省資料より ① マンションストックの現状と今後の予測・居住者年齢 ② 維持補修・建替え、補修・修繕・改善の概念と見通し 2）鉄筋コンクリートについての考え方 |
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| 3）マンションの耐久性対応 ①高耐性塗料の考え方 ②外断熱の考え方 2、マンションの減価償却からみる年数とは 1）減価償却と法定対応年数 ①法定対応年数47年（税法上の減価償却年数）と実際対応年数（100年）について 2）鉄筋コンクリートの耐久性 ① 鉄筋（引張り強度）とコンクリート（圧縮強度）のハイブリッド ② コンクリート中の鋼材腐食・コンクリートの水和反応による中性化について |
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| 3、100年マンションの考え方 1）、ビンテージマンションとは 古くとも資産価値のあるマンション 資産価値海外のマンション状況 ① 古マンション市場活性化・マンションの評価手法と現状 ② ビンテージマンションプロジェクト・ 推進協議会（Ｈ28年4設立） ③ ビンテージ改修のイメージ ・ 社会の変化に伴ったハイスペック改修による資産価値向上 ・評価基準 |
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| 4、高機能・高耐性塗料について 1）塗装の目的 と大修繕工事の外壁塗装仕様 下地調整剤の役割 2）上塗り塗料の種類と耐久性及び価格について アクリル塗料・ウレタン塗料、シリコン・フッソ塗料（ 高耐性・高価格） 3）塗料の種類により適材適所 超高層ビル外装・ 低汚染や防水機能等にて選択、 ５．外断熱工法について 1）外断熱工法について 2）歴史／湿式断熱工法・国内市場・防火 3）利点／湿式外断熱工法 ・室内環境の改善 ・省エネルギーの効果 ・建築駆体の保護 ・外観の刷新 |
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| ６．川崎市における地球温暖化対策について 1）地球温暖化とは 2）温暖化に関する国内外の動向 3）川崎市の地球温暖化対策について 4）スマートハウス補助金について |
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| ＊コメント 川管ネットでは毎年数回の管理セミナー及び夏季基礎講座を開催しています。又、相談業務をおこなっています。ここ数年「マンションの長持ち！」「減価償却は耐用年数ですか！」「高経年マンションの維持管理は！」等の質問や相談が増えて来ていました。そこで、一度このような問題に対してセミナー開催を検討しました。維持管理の重要性とそれに伴う基本的な命題として「中性化問題：鉄筋爆裂問題」が有ります。これは「マンションの存在での基本命題でもあります。そこで「中性化対策」から「マンションの寿命検討」が考察できることから、「ビンテージマンションの考え方」を中心にセミナーを組み立てました。そのために「講演の前で」（今回のセミナーの概要紹介）「コンクリートの耐用性」｛減価消極と耐用年数等｝を行いました。そして「ビンテージマンションの考え方」（中性化で中性化深さが重要！）で１００年マンションへの対応について行いました。その後、マンションの外装で重要な塗装について最新の動向を、今後重要となる耐久性向上や室内環境改善等の外断熱工法の紹介を行いました。両社とも今後の長期耐用マンションでも重要なポイントとなりますので。 当日の参加者は７６名（含川管ネット理事）になりました。このテーマに対する関心度が伺われました。又、数人の参加者から適当な時期に同じようなセミナーの開催希望もありましたことを付記します。 |
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| ２０１９年６月１６日 川管ネット 理事 高橋 秀行 | |
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| （川崎市多摩区、多摩市民会館で) | |
2019年6月23日 発信
１００年マンションをつくる 第１回 若葉台団地
100年マンションを目指して 関東学院大学名誉教授・全管連相談役 山本育三
| ―横浜若葉台「100年マンション・プロジェクト」と全管連「専有部分を含む配管類の管理組合による更新工事」調査から― １．横浜若葉台団地の「100年マンション憲章」制定の意義 2007年初夏、若葉台住宅管理組合協議会（＊注1）では、「100年マンション憲章」を制定した。 若葉台の各管理組合がマンション管理に取り組むときの基本的な指針を示したものである。当時第1期入居から30年近く経ち、建替えの検討をしてはどうか、という意見が出始めたころで、若葉台のようなしっかりした構造で、一定の広さの専有面積があり、管理もある程度のレベルでされている中では、建替えを検討するより、長く住み続けることを標榜し、管理のより向上を目指し、かつ、それらが若葉台で共通の理解に立つべきである、との視点から、本協議会で100年マンションを目指す憲章を作り、全管理組合と区分所有者、まちづくりに取り組んでいる機関、団体とも共通の目標にしようということで、下記の憲章ができたのである。 緑のまち横浜若葉台１００年マンション憲章 １． 管理組合は、マンションの「長寿命化・再生」を目指し、様々な施策と活動を行っていきます。 ２． 管理組合は、「守る管理」から「攻める管理」を実践していきます。 ３． 管理組合は、この素晴らしいい「住・緑環境」をまもり、積極的かつ広域的に協調して管理していきます。 ４． 管理組合は、世代間の平準化を積極的に図り、「世代循環型団地」の創出を目指します。 ５． 管理組合は、オール若葉台組織の一員として、魅力ある100年タウンを目指し、「緑のまち横浜若葉台」を目指します。 ＊注1横浜市旭区に神奈川県住宅供給公社の開発による約６千数百戸の集合住宅団地があり、その中の分譲集合住宅（マンション群）計15管理組合で管理組合協議会を構成したもの。2019年6月で設立30周年になる。 ２．100年マンションプロジェクトの取組みとその成果 若葉台100年マンション憲章の5項目のうち、２、３、５については、若葉台の各管理組合が比較的高いレベルで管理運営を進めており、本協議会での情報交換も一定の成果を上げているが、第1項の建物・設備の長寿命化・再生を目指す管理は、管理組合の理事会が日常管理で忙殺されており、例え個別の改良等はやっていても、100年を射程に入れて、長期的な見通しに立った計画については必ずしも十分とは言えない。また、第４項の「世代循環型団地」を目指すとなると、そもそも管理組合の業務が共用部分を主とした保全・管理にあることから、個々の管理組合で取り組むには難しい面が否めない。 そのような背景から、2013年度～2015年度の3年間に亘り、本協議会が主となり、「若葉台100年マンションプロジェクト」を立上げ、以下の4項目について、それぞれのＷＧを構成し、具体的な目標を設定して検討することになった。2013年度、2014年度は、財団法人の若葉台まちづくりセンターが代表となり、２ＷＧは、国土交通省の「マンション管理適正化・再生推進事業」支援・研究助成制度による調査・研究経費の助成を受けた。プロジェクトチームの概要を下記に箇条書きに示しておく。メンバーは、それぞれのＷＧに関連ある若葉台内の活動組織やまちづくりセンター、一部外部の専門家などに参加を頂いた。詳細は、ホームページに報告書を掲載してあるので、本論ではプロジェクトチームと成果の概要を述べておく。 〇100年マンションプロジェクト本委員会：本協議会幹事・顧問、各ＷＧ主査、県公社・センター委員で構成し、各ＷＧへの主課題提起、とりまとめ等を行う親委員会である。 ①改修技術ＷＧ：住棟を長寿命化するための建築等改修技術を検討し、大規模修繕工事の質の向上と工事周期の延長を図る。 ②設備小委員会：特に給排水設備等の改修工法や仕様・材料、さらに管理組合規約を検討し、高経年マンションの改良による再生を図る、改修技術ＷＧの下部のＷＧである。 ③昇降機ＷＧ：共用部分の階段でいす式昇降機を検討し、エレベーターの無い住戸、エレベーターの非停止階住戸へのアクセスでバリアフリー化を図る。 ④転出入ＷＧ：世代循環型団地実現に向け、若い世代の転入を促進すべく環境の整備を図る。 各ＷＧの成果を本委員会で精査し、本協議会に報告し承認を得た。以下その抜粋である。 （１）改修技術ＷＧ：主として大規模改修工事周期の延長の理論構築と新工法の採用等 成果：４つの項目に対し、高耐久仕様の塗料の使用や新工法の採用等 ① 躯体補修（下地補修）： 脆弱部除去、清掃、フィラー処理下地調整等の徹底 ② 外壁仕上げ（塗装） ：雨がかり部分、人・物の触れる部分でフッ素系塗料を採用 ③ シーリング：シーリングの上に仕上げコーティングを乗せ,保護期間を延長 ④ 防水：庇、共用廊下等の雨がかり部分で高耐候性トップコート使用 現状１３年又は１５年修繕周期を１８年に延長し、『修繕周期１８年を目指す大規模修繕工事の仕様案』（新仕様案）作成 新仕様案の採用等はコスト高となるが、増加分が周期延長の間に積立てられる積立金と比較して少なければ、マンション管理組合の合意形成が可能である。 若葉台の実際の建物（高層板状棟・塔状棟､中層棟）をモデルとした工事費用を試算して検証を行った。 高層棟：周期13年を18年にすると、周期1.38倍、工事費1.14～1.17倍 中層棟：周期15年を18年にすると、周期1.2倍、工事費1.15倍になり、外壁修繕に関する限り徴収修繕費は値上げせずに済むことになる。 （２）設備小委員会（ＷＧ）：配管類の工法・材料、専有部分を含む更新工事と規約改定 成果：上記課題と検討結果のうち本項では、 ①区分所有者によるリニューアル工事の時の禁止事項と ②専有部分の配管類について、管理組合による一斉更新工事を可能にする規定改定案の２点を指針として下記に示しておく。 （条項名は、ある管理組合の規約を事例として提示） ①区分所有者による専有部分のリニューアル工事に際しての禁止事項（以下、規約本文） 第１８条（区分所有者による専有部分の修繕等） （１，２，３項省略） ４ 第１項の承認があったときは、団地建物所有者は承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る棟の共用部分の設備並びにテレビアンテナ差込口、感知器、インターホン、玄関扉等の補助錠の工事を行う事ができる。 （5項省略） ６ 専有部分の中にある共用設備配管、共用通信設備、共用テレビ配線等については全体に影響を及ぼす事から修繕をしてはならない。 （7項省略） ８ 専有部分の中に設けられているパイプスペースは専有部分であっても管理組合の共同管理部分であることから個々の修繕に合わせて狭くするなどの行為をしてはならない。 （9項、10項省略） ②専有部分の管理組合による共同管理・修繕積立金取り崩しによる工事等に関する規約改訂案 第１９条 共用部分と構造上一体となった専有部分、共用部分及び隣接・階下の各住戸に著しい影響の起こる可能性のある場合の設備配管、電気配線、通信設備等については専有部分であっても、管理組合により修繕をおこなうことができる。 （下線部分改定） ２ 第1項の工事に際し区分所有者は正当な理由なしに工事を拒否できない。（改定） ３ 第2項の正当な理由がある場合のうち、当該 区分所有者が第1項の工事内容と同等以上の仕様で一定の期間内に遡ってすでに工事実施済みの場合、管理組合は当該区分所有者に対して一定の損失補填をすることがある。（改定） 第２９条（修繕積立金） 管理組合は、各団地建物所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、土地、付属施設及び原則として団地共用部分（建物共用部分等）の、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費を充当する場合に限って取り崩すことができる。（現行通り） （１）一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕、（現行通り） （２）第19条第１項に示す、管理組合による専有部分の修繕等 （改定、以下の号、略） これらの指針は、2019年の若葉台第3住宅管理組合総会でほぼ本案で規約改定を行った。 （３）昇降機ＷＧ：階段の昇降に不自由な人へのいす式昇降機、可搬型昇降機の推奨 成果： ①依頼先：施工を（株）マイクロエレベーターに、設計・製作を大同工業(株）に依頼。 ② 棟の形状別に以下のタイプごとに検討 中層住宅：１階から４階（５階）まで階段室ごとに１台で 螺旋的に昇降 高層住宅（スキップアクセス棟）：必要な個所のみに設置、／原則エレベーター停止階への上または下に１階分設置、／ 基本的に階段形状が同じ場合は移設が可能、／基本的には屋外仕様 、但し一部建物は屋内仕様を検討 ③一次見積価格：中層階段用１機約４８０万円（2013年12月）、高層用エレベーター停止階から1フロアの上下で、約１９０万円（屋内仕様）～約２４０万円（形状差による） ④現行法律面との整合性：横浜市担当部局への問い合わせ結果は、上階下限200㎡問題、階段幅等、いずれもクリアすることが判明した。 ⑤公的助成の可否：現段階では適用項目がなく、今後の課題である。 ⑥可搬型昇降機の検討：いす式階段昇降機の設置は、管理組合にとって、コスト面、合意形成面で簡単に進む話ではないため、車いす利用者等の必要性の高い人に限定して使用する前提で、可搬型階段昇降機の追加検討も行った。３機種（３社）を検討した結果、小回りが利く、乗り心地が良い、と言う面を重視して、アルバジャパン社の「スカラモービル」を昇降機ＷＧとして推奨した（価格は車いす付で約１４２万円）。今後、関係団体等で検討するときの参考資料にとどめた。 （４）転出入ＷＧ： ①転出入バンクの構築／ ②子育てや共働き世代の居住を展望できる環境整備として、保育所の充実／③若い世代の流入 成果： ① 転出入バンクの構築：若葉台まちづくりセンターの仲介業部門に「新制転出入バンク登録制度」を作成した。1990年代に当時の若葉台管理センターと本協議会間で覚書を交わした「転出入バンク」の再構築である。 ② 保育所の充実：検討中の2014年10月、2丁目の市立保育園の民営移管計画が決まり、翌年11月、中山駅近辺で保育園経営実績のある社会福祉法人「山百合会」に決定した。この間、同ＷＧで、若葉台での女性の働きに合わせた保育プランを構築し、若葉台連合自治会を通じて横浜市に民間委託に際しての申し入れを行うと同時に、山百合会との間で民営化に合わせて開設後の諸々の条件整備を検討。2017年度民営化を契機に、若葉台連合自治会内に「若葉台保育園民営化特別委員会」を設置、100年プロジェクトの終了後は、同委員会が若葉台住民の保育問題の受け皿になり、さらに要件を詰めることで今日に至っている。 ③若い世代の流入の促進：県公社が取組んだ事業として、 ㋑「コミュニティ・オフィス＆ダイニング“春”」の開所、 ㋺体験入居室の設置、 ㋩タウンガイドの制作・配布、 ㊁子育てMAP「若葉台においでよ」の制作・配布などが実践された。さらに県公社が協力した事業として、 ㋭親と子のつどいの広場「そらまめ」の開所、一方 転出入ＷＧが主に取り組んだ事項として、 ㋬若葉台の「魅力・強み」に関するブレーン･ストーミングの実施等々がある。 （５）これらの実践への道程と期待、今後の課題 100年プロジェクトで取組んだ100年マンション憲章の中の2つの課題、「建物・設備の長寿命化を目指す管理」、「世代循環型団地を目指す運動」、は縷々述べた通り、①大規模修繕周期の18年への延長を可能とする論拠、②配管類の専有部分まで踏み込んだ管理組合による更新工事を可能とする仕組み、③階段の多い住棟でのいす式昇降機によるバリアフリー化への提言、④保育園の充実を含む若い世代の流入促進の活動等は、一部は実現できたが、まだ緒に就いたばかりであり、提言にとどまっているものもある。これらを完成するには、多くの費用の掛かるものもあり、若葉台住民の共通理解と合意が必要になるものも多い。また、3年間のプロジェクトで取組んだが検討半ばのもの、より深く検討を要するもの、さらに未取組みの課題等々、今後「続100年マンションプロジェクト」が必要になる時期が来るであろう。 ３．全管連「専有部分を含む配管類の管理組合による更新工事」調査から （１）調査の目的と経緯、調査管理組合の特徴 神奈川マンション管理組合ネットワーク（略称：神管ネット、全管連会員団体）で、筆者が主となり、2013年度国交省の研究助成金を得て行った「管理組合の改良による再生調査」で、総計126事例調査の中で、①築30年以上の管理組合で多かった配管類の事例（総計40件弱）結果と、②最近高経年マンションで起こっている専有部分の床下配管類の水漏れ事故や管理組合の取組みに際しての課題が多いことから、2016年度全管連で、筆者を委員長に、国交省の調査研究助成を得て、「専有部分の配管類の管理組合による一斉更新工事の事例調査」を行った。これまで管理組合が守備範囲とした「共用部分の管理運営、保守・点検、修繕」では、100年マンションを標榜する時、避けて通れない部分であること、これに対する規約や実施に際しての十分な手当てがなされていないことなどが、この調査のきっかけであり、その結果を踏まえて管理組合による規約改正や一斉工事の手順を提案することが目的である。 調査分析対象は32事例、計30管理組合、うち築30年以上が87％、３棟以上の郊外団地型が半数弱である。専有部分を含む配管類の再生工事が高経年に伴うものであり、長寿命化を標榜する時、管理組合にとって避けられない取組みであることが分かる。 （２）管理組合による更新工事の特徴 計32事例は、管理組合による取組み実施例の情報を持つ全管連役員が収集し、工事の特徴と、管理組合の取組み方を分析した。本稿では、その概要を抜粋して列記しておく。 | |
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| ・表中、①は共用部分の配管更新工事であるが、パイプスペースが専有部分内にあり、工事に際して管理組合の専有部分に対する対応に類似の取組みがあるからである。工事額の大きな違いは、配水管やパイプスペースが1か所か2か所かによる影響が大きい。 ・②、③は、電気関係の更新で、②は幹線（共用）から分電盤（専有）までの強電部分の更新で戸当たり30万円前後の範囲である。③はＴＶのアンテナ更新で戸当りの工事額は少ない。 ・④から⑫までが給排水・給湯、汚水、ガスまでの専有部分、一部共用部分の配管類更新工事である。④、⑤は給湯や雑排水管のみの単独工事で、④は専有部分のみ、⑤は専有、共用同時工事である。 ・⑥以降は、複数の配管類の同時更新工事で、特に⑨以降は3種類、4種類の同時工事である。概ね複数の配管類更新では工事額も大きくなり、100万円を超える工事も出てくるが、1回の工事でも建築工事（仕上げ面の取り外し・復元）の約30万円／戸を含むこと、専有部分に入っての工事を何度もできないことなどから、可能な工事費用の範囲で異なる種類の配管類の同時工事を選択することが伺える。 （３）合意形成と工事額の出所 ・設備配管類工事例27件中、修繕積立金から100％支出が21例（80％弱）、他の6例は修繕積立金からの支出額が10％～65％である。その内訳は、専有部分を各区分所有者の一時金払いの他、建築工事の原状復帰（管理開始時への復元）までを修繕積立金で賄い、それ以上の仕上分を個人負担にしている。 ・上記のように多くを修繕積立金から支出する事で、合意形成をしやすくしている。 ・工事に際して規約改定をしたのは僅か6事例のみで、多くの管理組合では規約改定までせず、総会決議だけで実行しており、裁判にならなければハッピーというべきであろう。 （４）管理規約が取り組むべき手順と課題 ・数少ない規約改定した事例の中では、第2章「若葉台１００年マンションプロジェクト」の②専有部分の管理組合による共同管理・修繕積立金取り崩しによる工事等に関する規約改訂案に示した規約改定や、専有部分への立ち入りを可能とする条項の加筆がみられる。 ・今後、高経年マンションで想定される専有部分の配管類の管理組合による更新工事に向けてなすべきことは、①規約上、これを可能とする「専有部分の配管類の管理組合による更新工事」と、その時の「修繕積立金からの取り崩しを可能とする条項」の加筆、②さらに修繕積立金を少しでも潤沢にしておくことである。徴収修繕積立金のみの値上げではなく、目的別、期間限定型の特別積立方式（例えば、「配管類更新用10年積立基金」）も選択肢の一つである。 ４．100年マンションを実現するための管理とは （１）攻める管理の実践：長寿命化を射程に入れた長期的視点に立つ管理規約と運営 若葉台住宅管理組合協議会が取組んだ「100年マンションプロジェクト」では、協議会が設立された1989年から今日まで、日常の管理で忙殺せざるをえない個々の管理組合では取り組みにくい、中長期の課題を取り上げ、中でも本稿で紹介した「長寿命化に向けた指針」は、若葉台内だけでなく、マンション管理情報の一つとして斯界から注目されている。その要因は、近年、マンションが建替えにくい住居形態で、しかもそれ故に、どう取り組むべきかの解を求めているからである。若葉台の100年マンションを求めての取組みはこうした社会への解の一端を示しているものである。 （２）専有部分まで含めた共同管理の実践：専有部分の配管類を含めた管理組合による管理 区分所有法が制定されたころは、今日見られるようにマンションの長寿命化を想定していなかった。50年定借地権付きマンションがその典型である。しかし、すでに多くのマンションが今や60年、70年先を見込んだ長寿命化を目指す状況である。100年マンションでは、共用部分である躯体の長寿命化だけでなく、専有部分にある設備、特に配管類の更新迄含めた管理が不可欠である。第3章で述べた全管連による「専有部分の配管類の更新」調査は、このような視点に立ったものである。 （３）合意形成とコミュニティ醸成、既存マンションの長寿命化への法制度の整備を 国や自治体がまだ法制度化に至っていない段階でも、マンションは、 ①積極的な管理で、改良による再生を含む長寿命化と、 ②住民の合意形成、そのための絆作り（コミュニティ形成）」が何よりも重要なのである。100年マンションを標榜する時、区分所有法や標準管理規約の「別段の定め」を積極的にとらえ、現行の標準管理規約を超えた規約つくりが求められる。その上で、将来は他の既法（建築基準法や消防法等）が「マンションの改良再生」の障害にならないよう、全管連の提言している「マンション再生法」の制定まで進める必要がある。 |
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| （関東学院大学名誉教授・全管連相談役 山本育三） | |
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| １００年マンションを目指し動き出した若葉台団地=横浜市旭区若葉台 | |
